- Deux régimes : le micro-BIC (abattement forfaitaire, simple) ou le réel (charges réelles + amortissement).
- Micro-BIC : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € pour un meublé classique ou un meublé de tourisme classé ; 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
- Réel : souvent plus avantageux dès qu'il y a un crédit et des charges, grâce à l'amortissement du bien.
- Nouveauté 2025 : les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
- Statut : LMNP en dessous de 23 000 € de recettes (ou si elles restent inférieures aux autres revenus du foyer), LMP au-delà.
Location meublée = bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Contrairement à la location nue (revenus fonciers), les loyers d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d'imposition : le micro-BIC et le régime réel. C'est ce choix qui détermine combien vous paierez d'impôt.
Le micro-BIC : simple, avec un abattement forfaitaire
Au micro-BIC, vous ne déduisez pas vos charges réelles : l'administration applique un abattement forfaitaire censé les représenter, et vous êtes imposé sur le reste. C'est le régime le plus simple, mais la loi Le Meur en a réduit l'intérêt pour les meublés de tourisme. Voici les taux applicables aux revenus 2025 (déclarés en 2026) :
| Type de location | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé classique (longue durée) & meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
Un abattement minimum de 305 € s'applique dans tous les cas. Au-delà du plafond, vous basculez automatiquement au régime réel.
Faire classer votre meublé de tourisme (étoiles, via ATOUT France) fait passer votre abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et relève votre plafond de 15 000 € à 77 700 €. C'est souvent le geste fiscal le plus rentable pour un loueur en courte durée.
Le régime réel : déduire ses charges et amortir le bien
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété, expert-comptable… Surtout, vous pouvez amortir le bien et le mobilier : chaque année, une fraction de leur valeur vient réduire votre bénéfice imposable, sans sortie d'argent réelle. Résultat : de nombreux loueurs au réel paient peu, voire pas d'impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années.
La contrepartie, c'est un peu plus de formalisme (tenue d'une comptabilité, liasse fiscale) : la plupart des loueurs au réel font appel à un expert-comptable ou à un service en ligne spécialisé.
Micro-BIC vs réel : lequel choisir ?
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Simplicité | Très simple | Comptabilité nécessaire |
| Charges déductibles | Abattement forfaitaire | Charges réelles + amortissement |
| Intéressant si… | Peu de charges, pas de crédit | Crédit, travaux, charges élevées |
Exemple chiffré (indicatif)
Un meublé génère 15 000 € de loyers par an, avec 5 000 € de charges réelles (dont intérêts) et 6 000 € d'amortissement annuel :
| Pour 15 000 € de loyers/an | Micro-BIC (50 %) | Régime réel |
|---|---|---|
| Déduction | 7 500 € (forfait) | 11 000 € (charges + amort.) |
| Base imposable | 7 500 € | 4 000 € |
| Impôt + prélèvements (~47 %) | ≈ 3 525 € | ≈ 1 880 € |
Estimation indicative pour une tranche marginale d'imposition de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les montants d'amortissement dépendent du bien ; le réel n'est pas toujours gagnant. Faites le calcul avec un expert-comptable.
La grande nouveauté 2025 : l'amortissement rattrapé à la revente
C'est le changement à connaître absolument. Pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente. Concrètement, la base de calcul de la plus-value augmente, donc l'impôt à la sortie aussi. Une partie de l'avantage obtenu chaque année via l'amortissement est ainsi « rattrapée » au moment de vendre.
À anticiper. Cette réintégration ne concerne que le régime réel, pas le micro-BIC. Certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD…) en sont exonérées, et les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte ne sont pas comptés deux fois. Le réel reste souvent gagnant, mais le calcul doit désormais intégrer la sortie, pas seulement les loyers annuels.
LMNP ou LMP : quel statut ?
Que vous soyez au micro-BIC ou au réel, votre statut dépend du niveau de vos recettes. Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Sinon, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut change notamment le traitement social et celui des plus-values.
Prélèvements sociaux et cotisations
En LMNP classique, votre bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En LMP, vous relevez des cotisations sociales des travailleurs indépendants (URSSAF/SSI). Le cas des meublés de tourisme comporte des règles sociales spécifiques au-delà de certains seuils : c'est un point à valider avec un professionnel selon votre situation.
La CFE : ne l'oubliez pas
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par la plupart des loueurs en meublé, quel que soit le régime fiscal choisi. Bon à savoir : l'année de création de l'activité est exonérée, et vous êtes également exonéré si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du CGI). Pensez à faire votre déclaration initiale (formulaire 1447-C).
Checklist fiscale 2026
- Estimez votre impôt dans les deux régimes (micro-BIC et réel) avant de choisir.
- Si vous avez un crédit et des charges, chiffrez sérieusement le régime réel.
- Meublé de tourisme : évaluez un classement pour conserver 50 % d'abattement.
- Intégrez la revente : au réel, les amortissements gonflent la plus-value future.
- Vérifiez votre statut LMNP/LMP selon le seuil de 23 000 €.
- Déclarez et payez la CFE (sauf 1re année ou recettes ≤ 5 000 €).
- Faites valider votre stratégie par un expert-comptable.
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Le micro-BIC est simple et souvent suffisant quand vous avez peu de charges. Le régime réel devient très intéressant dès qu'il y a un crédit, des travaux ou des charges importantes, grâce à l'amortissement — mais il faut désormais tenir compte de la réintégration des amortissements à la revente. Le bon choix dépend de vos chiffres : faites la simulation dans les deux régimes, et faites-vous accompagner par un expert-comptable.