Loi Hoguet & loi Le Meur : faut-il une carte professionnelle pour gérer des locations courte durée ?

Deux lois, deux logiques à ne pas confondre

Quand on parle de location courte durée gérée par un tiers, deux textes se croisent souvent sans se recouvrir. La loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) réglemente les professions de l'immobilier : elle détermine qui peut, légalement, gérer ou louer un bien pour le compte d'autrui, et à quelles conditions. La loi Le Meur (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024) réglemente quant à elle l'activité de meublé de tourisme elle-même : déclaration, enregistrement, contrôle des communes, performance énergétique et fiscalité. La première concerne surtout le gestionnaire ; la seconde concerne le logement et son exploitation. Un même acteur peut être soumis aux deux.

Loi Hoguet : de quoi parle-t-on exactement ?

La loi Hoguet vise les personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d'autrui : achat, vente, location, mais aussi gestion immobilière. L'idée du législateur est de protéger le public en réservant ces activités à des professionnels justifiant d'une aptitude, d'une garantie financière lorsqu'ils manient des fonds, et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Concrètement, dès qu'un intermédiaire agit au nom et pour le compte d'un propriétaire (signer une location, encaisser des sommes, représenter le bailleur), il entre potentiellement dans le champ de la loi et doit détenir une carte professionnelle adaptée.

Simple prestation ou mandat de gestion : où passe la frontière ?

Toute la difficulté, pour une conciergerie ou un gestionnaire de meublés, tient à la nature réelle de la mission. Rendre des services matériels autour du séjour ne relève pas, en principe, de la loi Hoguet. En revanche, agir comme mandataire du propriétaire — décider, contracter, encaisser en son nom — peut faire basculer l'activité dans le champ de la carte professionnelle. Voici des actes qui, cumulés ou pris isolément, tendent à caractériser une gestion pour autrui soumise à la loi Hoguet :

• Encaisser pour le compte du propriétaire les loyers, charges, dépôts de garantie ou la taxe de séjour.
• Signer les contrats de location ou baux en tant que mandataire du bailleur.
• Fixer seul les tarifs, gérer le calendrier et accepter ou refuser les réservations sans validation réelle du propriétaire.
• Gérer les litiges, négocier des indemnisations ou représenter le propriétaire face aux plateformes et aux assureurs.
• Se voir confier, par écrit ou dans les faits, un véritable mandat de gestion locative du bien.

Conciergerie : deux modèles très différents

Dans la pratique, on rencontre deux grands modèles de conciergerie qu'il faut soigneusement distinguer, car ils n'emportent pas les mêmes obligations. La qualification dépend de ce qui est réellement exercé, au-delà de l'intitulé du contrat.

Modèle « prestation de services »

• Ménage, blanchisserie, accueil des voyageurs, remise et récupération des clés.
• Rédaction ou mise en ligne d'annonces à titre d'assistance technique, sous le contrôle du propriétaire.
• Facturation de prestations, sans encaissement des loyers au nom du bailleur ni pouvoir de décision autonome.

Modèle « mandat de gestion » (loi Hoguet)

• Gestion locative confiée par mandat écrit : le prestataire agit au nom et pour le compte du propriétaire.
• Encaissement des loyers et reversement au propriétaire, souvent après commission.
• Représentation du bailleur et prise de décisions engageant le bien (tarifs, réservations, litiges).

L'application aux conciergeries : un point encore débattu

Faut-il en conclure qu'une conciergerie de location courte durée a toujours besoin d'une carte G ? La réponse n'est pas tranchée de façon uniforme. L'application de la loi Hoguet aux conciergeries dépend de l'activité réellement exercée et fait l'objet d'analyses prudentes : une conciergerie strictement cantonnée à des prestations matérielles se distingue d'une conciergerie qui gère et encaisse au nom du propriétaire. La ligne de partage se juge au cas par cas, à partir des faits et des documents contractuels. En cas de doute sur votre situation, il est vivement recommandé de faire valider votre statut par un professionnel du droit ou par la CCI avant de démarrer ou de faire évoluer votre offre.

Loi Le Meur : ce qui a changé pour les meublés de tourisme

• Enregistrement national obligatoire : toute mise en location d'un meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration donnant lieu à un numéro d'enregistrement, via un téléservice national. Le numéro doit figurer sur les annonces.
• Pouvoirs renforcés des communes : elles disposent de nouveaux leviers de régulation et de contrôle, et les plateformes transmettent le décompte des nuitées louées.
• Résidence principale : le plafond de location reste fixé à 120 nuits par an, mais les communes peuvent, par délibération motivée, l'abaisser jusqu'à 90 nuits.
• DPE : le diagnostic de performance énergétique devient exigé pour les meublés de tourisme, avec un calendrier progressif de niveaux minimaux, notamment dans les zones tendues.
• Fiscalité micro-BIC : les plafonds de recettes et les taux d'abattement ont été revus à la baisse, réduisant l'avantage fiscal antérieur pour la location de courte durée.

Prestation de services vs mandat de gestion : le comparatif

Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences entre une conciergerie qui se limite à des prestations et un gestionnaire agissant sous mandat au sens de la loi Hoguet. Il s'agit d'un repère général : la qualification finale dépend des faits propres à chaque situation.

Informations générales, à jour à la date de publication — vérifiez les textes en vigueur et faites qualifier votre situation par un professionnel.

Votre feuille de route conformité

1. Décrire précisément vos missions réelles et vérifier si elles incluent des actes de gestion pour autrui.
2. Déterminer si vous encaissez ou non des fonds au nom des propriétaires.
3. Le cas échéant, demander la carte G auprès de la CCI et constituer garantie financière et assurance RCP.
4. Formaliser chaque relation par un contrat écrit adapté (prestation ou mandat de gestion).
5. Vérifier que chaque logement dispose de son numéro d'enregistrement et le faire figurer sur les annonces.
6. Contrôler le respect du plafond de nuitées applicable et la réglementation locale de la commune.
7. Faire valider votre montage juridique par un professionnel du droit ou la CCI en cas de doute.