- Fiscalité durcie : l'abattement micro-BIC tombe à 30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 €). Se faire classer permet de conserver 50 % (plafond 77 700 €).
- Nuitées : 120 nuits/an maximum pour une résidence principale ; les communes peuvent abaisser cette limite à 90 nuits depuis 2025.
- Enregistrement : le numéro d'enregistrement se généralise à tout le territoire à partir du 20 mai 2026, et doit être affiché sur vos annonces.
- DPE : des exigences de performance énergétique s'appliquent progressivement aux meublés de tourisme.
- Copropriété : information obligatoire du syndic ; une copropriété peut désormais encadrer, voire interdire, la location touristique.
D'où vient la loi Le Meur ?
Adoptée définitivement le 19 novembre 2024, la loi n° 2024-1039 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale » — dite « loi Le Meur », du nom de la députée Annaïg Le Meur — répond à une demande des élus locaux : reprendre la main sur les zones où la location courte durée a réduit l'offre de logements pour les habitants.
Les objectifs de la loi
- Lutter contre la pénurie de logements de longue durée dans les zones tendues.
- Réduire l'avantage fiscal de la location courte durée par rapport à la location classique.
- Donner aux communes des outils de contrôle plus puissants (nuitées, enregistrement, changement d'usage).
- Aligner les exigences de performance énergétique des meublés de tourisme sur celles des logements loués à l'année.
Résidence principale : la limite des 120 nuits (ou 90)
Si vous louez votre résidence principale — le logement où vous vivez au moins huit mois par an — la location en meublé de tourisme est limitée à 120 nuits par an. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, une commune peut abaisser cette limite jusqu'à 90 nuits par an sur tout ou partie de son territoire.
Autre règle à connaître : vous ne pouvez pas louer votre logement à un même client pour plus de 90 jours consécutifs. Au-delà, on ne parle plus de location de courte durée.
Le changement d'usage
Dans de nombreuses communes (grandes villes et zones où le logement est tendu), transformer un logement qui n'est pas votre résidence principale en meublé de tourisme peut nécessiter une autorisation de changement d'usage, parfois assortie d'une compensation (transformer en habitation une surface équivalente). La loi Le Meur a renforcé ce pouvoir des maires. Renseignez-vous en mairie avant d'acheter ou de vous lancer : c'est souvent le point qui bloque un projet.
Le numéro d'enregistrement : généralisation en mai 2026
Jusqu'ici, seules certaines communes imposaient une déclaration préalable avec un numéro d'enregistrement à afficher sur les annonces. La loi Le Meur généralise cette obligation : à compter du 20 mai 2026, la déclaration préalable avec numéro d'enregistrement s'applique à l'ensemble du territoire, via un téléservice national. Ce numéro devra figurer sur chacune de vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel, site direct).
La déclaration et les règles de nuitées dépendent de votre commune. Vérifiez toujours les règles locales sur le site de votre mairie avant de mettre en location.
Fiscalité : le grand changement (micro-BIC)
C'est le cœur de la réforme. Les revenus d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais. La loi Le Meur a réduit cet abattement pour les meublés de tourisme, à partir des revenus 2025 (déclarés en 2026) :
| Type de meublé | Avant la loi | Depuis la loi Le Meur (revenus 2025) |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 50 % · plafond 77 700 € | 30 % · plafond 15 000 € |
| Meublé classé & chambres d'hôtes | 71 % · plafond 188 700 € | 50 % · plafond 77 700 € |
Un abattement minimum de 305 € s'applique dans tous les cas. Au-delà des plafonds — ou si c'est plus avantageux pour vous — vous relevez du régime réel, qui permet de déduire vos charges réelles et l'amortissement du bien.
Le classement devient très avantageux. Faire classer votre meublé de tourisme (étoiles, via ATOUT France) fait passer votre abattement de 30 % à 50 % et relève votre plafond de 15 000 € à 77 700 €. Pour beaucoup de loueurs, c'est le meilleur geste fiscal à faire en 2026.
Exemple chiffré
Prenons un logement qui génère 12 000 € de revenus locatifs par an, au régime micro-BIC :
| Pour 12 000 € de revenus/an | Non classé (30 %) | Classé (50 %) |
|---|---|---|
| Abattement | 30 % | 50 % |
| Base imposable | 8 400 € | 6 000 € |
| Impôt + prélèvements (~47 %) | ≈ 3 965 € | ≈ 2 832 € |
| Il vous reste | ≈ 8 035 € | ≈ 9 168 € |
Estimation indicative pour une tranche marginale d'imposition de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Votre situation réelle dépend de votre foyer fiscal, et le régime réel peut être plus avantageux. Faites le point avec un expert-comptable.
La performance énergétique (DPE)
La loi Le Meur rapproche les meublés de tourisme des règles de performance énergétique du logement classique. Dans les zones tendues où une autorisation de changement d'usage est requise, un niveau minimal de DPE est progressivement exigé : classe F à partir de 2025, classe E à partir de 2028, puis classe D à partir de 2034. Si votre logement est une passoire thermique, anticipez les travaux dès maintenant.
La copropriété
Si votre logement est en copropriété, tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic. Surtout, les règlements de copropriété adoptés à partir du 21 novembre 2024 peuvent encadrer, voire interdire, la location de meublés de tourisme, une interdiction pouvant être votée à la majorité des deux tiers. Vérifiez votre règlement avant de vous lancer.
DAC7 : le fisc connaît déjà vos revenus
Depuis la directive européenne DAC7, les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel transmettent chaque année à l'administration fiscale le montant des revenus que vous y réalisez. Autrement dit, déclarer vos recettes n'est pas une option : le fisc les connaît déjà. Mieux vaut être en règle que de risquer un redressement.
Checklist conformité 2026
- Vérifiez si votre commune impose une déclaration, et obtenez votre numéro d'enregistrement.
- Affichez ce numéro sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel, site direct).
- Résidence principale : respectez la limite de 120 nuits/an (90 si votre commune l'a abaissée).
- Hors résidence principale en zone tendue : vérifiez si une autorisation de changement d'usage est nécessaire.
- Faites réaliser votre DPE et anticipez les travaux si le logement est mal classé.
- Évaluez un classement meublé de tourisme (étoiles) pour un meilleur abattement fiscal.
- Déclarez vos revenus (micro-BIC ou réel) : les plateformes les transmettent déjà au fisc (DAC7).
Restez conforme sans y penser
Leapway intègre la conformité française — numéro d'enregistrement, taxe de séjour, registre des voyageurs et facturation électronique — directement dans la plateforme. Vous louez, on s'occupe des cases à cocher.
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Déclarez votre activité et affichez votre numéro d'enregistrement, respectez les limites de nuitées de votre commune, collectez la taxe de séjour, surveillez votre DPE et déclarez vos revenus. Le classement en meublé de tourisme est devenu un vrai levier fiscal. Les règles évoluent et varient localement : en cas de doute, votre mairie et un expert-comptable restent vos meilleurs interlocuteurs.